從11月15日保利2.48億元競得大屯地塊、金地7.56億元拿下四惠東熱地，到11月20日華潤10.35億元將廣安門外地塊收入囊中，短短一周內，就有三塊市中心地段的住宅地塊成交。分析人士認為，本月成交高潮的一大成因，是土地部門有意在年底前加快供地速度，以完成年度供地計劃。
值得注意的是，土地供應步伐的加快，并不能阻止開發商天價“競地”的腳步。大屯、四惠東、廣外這三塊地，無一不創下區域同類價格的新高，而土地高價成交所帶來的蝴蝶效應，令抑制房價的政策愿景面臨尷尬。
市場：住宅熱地交易頻現高潮
本周華潤置地以10.35億元競價拿下的廣外地塊，已是這個月成交的第三宗位于市中心上佳地段的住宅地塊。在此之前的11月15日，一天就有兩宗市內住宅熱地成交。一宗是朝陽區大屯鄉小營地塊，另一宗為四惠橋東北側地塊。
從體量看，三塊地中最大的是廣外地塊。其土地面積5.8萬平方米，規劃建筑面積21萬平方米。體量最小的是大屯地塊，規劃建筑面積不足4萬平方米。而排在第二位的四惠地塊，盡管建筑規模只有10.24萬平方米，不到廣外地塊的一半，但其土地面積與后者相當。也就是說，這塊地的容積率只有廣外地塊的一半，未來將形成市區罕見的低密度社區。
北京市土地整理儲備中心網站公布的信息顯示，10月份成交的地塊中只有一宗商業地塊位于市內，其他的住宅地塊全部在郊區。相比上個月的土地交易情況而言，本月住宅熱地成交堪稱高潮迭起。
分析：加快供地速度完成年度計劃
據了解，已成交的這三宗市中心“黃金”地段的住宅地塊，均是“8·31”大限未過關土地。其中，華潤拿下的廣安門外地塊是招拍掛之后唯一一塊曾流拍的土地。
土地分析人士認為，本月出現住宅熱地集中成交現象并非偶然。一個主要的原因是，“年前制定的土地供應計劃尚未完成，因此土地部門在年底前有意加快供地速度，以完成年度指標。”
據北京市土地整理儲備中心統計，截至11月份，北京市今年出讓的房地產開發用地面積總計為1031公頃。其中含住宅商品房性質的土地面積為918.5公頃。而2006年度土地供應計劃中，住宅商品房用地為1600公頃。今年出讓的住宅地塊尚不足計劃供應量的60%。當然，土地部門相關負責人也指出，土地供應還包括劃撥、出讓和租賃。因此實際供應并非只完成了六成。
預期：天價競地引發蝴蝶效應
盡管供地速度在提升，但在市場分析人士看來，供應量仍然太少。“這是導致開發商天價拿地的原因。”中原地產華北區董事總經理李文杰舉例說，四惠地塊體量10萬平方米，成交價7.5億元，堪稱天價。“13家開發商競爭一塊地，成交價是底價兩倍。如果同一區域有十塊這樣的地，對價格的抑制作用則完全不同。”
事實上，不僅僅是四惠地塊，就連體量不足4萬平方米的大屯地塊，同樣也吸引了13家房企前來競爭。似乎在開發商看來，只要是市區好地段的地塊，天價也值得。
按四惠東7400元/平方米的土地成本價計算，加上建安等其他開發成本，以及“未封頂樓盤不能進行按揭貸款”政策實行后開發商資金成本的提高，預計其產品最終售價將超過1.5萬元/平方米。而目前該地塊相鄰的最貴的東恒時代項目，售價也不過11500萬元/平方米。
“15000元/平方米的價格預期將會帶來一系列的負面效應。周邊樓盤立即就會漲，接著產品問世出現價格新高，將區域房價抬升到一個新的坐標上。”分析人士認為，在當下抑制房價的大氣象下，這種蝴蝶效應堪憂。但開發商卻因此樂此不疲天價競地。在四惠東地塊一帶均有新項目的中遠報價8億，方恒報價7億，也就不足為怪了。
(文章來源：北京晨報 作者：楊舒萌)
