中新網(wǎng)10月16日電 經(jīng)過連續(xù)4個(gè)月的反彈后，滬上中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款再次出現(xiàn)負(fù)增長。上海銀監(jiān)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，個(gè)人住房貸款余額2481.20億元，當(dāng)月減少0.36億元，比年初減少63.14億元。
據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》報(bào)道，個(gè)人房貸余額的增減，與房地產(chǎn)市場的活躍度有很大關(guān)系。受今年3月份起房地產(chǎn)市場一度成交活躍產(chǎn)生的滯后效應(yīng)影響，滬上中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款曾于5月份扭轉(zhuǎn)連續(xù)10個(gè)月的跌勢，6月份一度大幅增加38億元。但隨后一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的出臺(tái)，尤其是8月1日起個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅新政的生效，使各方早已對個(gè)人房貸回落產(chǎn)生較強(qiáng)預(yù)期。央行上海總部發(fā)布2006年7月上海市貨幣信貸運(yùn)行情況時(shí)就指出，預(yù)計(jì)今年后幾個(gè)月商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款需求不會(huì)大幅增加。
此次披露的數(shù)據(jù)進(jìn)一步顯示，滬上中資商業(yè)銀行一手房貸款連續(xù)3個(gè)月回落，9月減少3.57億元；二手房貸款連續(xù)3個(gè)月環(huán)比少增，當(dāng)月增加3.22億元。換言之，若不是二手房貸款的“彌補(bǔ)”，滬上個(gè)人房貸在7月份就出現(xiàn)負(fù)增長了。
業(yè)內(nèi)人士稱，個(gè)人房貸雖是各銀行最看好的業(yè)務(wù)之一，但其回落在所難免。
一方面，在目前的樓市調(diào)控背景下，房地產(chǎn)市場交易難見火爆，決定了個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的增長缺乏基礎(chǔ)。搜房網(wǎng)國慶長假期間的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查表明，70.07%的購房者認(rèn)為房價(jià)將持續(xù)下跌，有15.07%的購房者認(rèn)為房價(jià)會(huì)先跌后漲，另有6.85%的購房者則認(rèn)為房價(jià)會(huì)先漲后跌，只有8%的買房人認(rèn)為房價(jià)還會(huì)持續(xù)上漲。“買漲不買跌”的消費(fèi)心理，勢必促使房價(jià)走低。
另一方面，央行加息及市場上依然存在的加息預(yù)期，將導(dǎo)致年內(nèi)再掀個(gè)人房貸提前還貸潮。盡管各銀行普遍抬高了提前還貸的門檻，加收違約金，但從以往經(jīng)驗(yàn)看，提前還貸難以阻擋，尤其對1年以上的存量房貸很難產(chǎn)生約束作用。這意味著個(gè)人房貸的存量與增量都“告急”，銀行只能眼睜睜看著貸款余額走向負(fù)增長。
其實(shí)，各銀行間房貸業(yè)務(wù)發(fā)展并不平衡，一些銀行在7月份就已“告急”。滬上銀行間圍繞個(gè)人房貸的同行競爭也明顯升溫，紛紛忙于“挖墻腳”和挽留客戶。
在挽留客戶方面，各銀行爭相推出循環(huán)貸款，將被抵押的房產(chǎn)資源“動(dòng)起來”，以此挽留老客戶。工行上海分行還推出加按揭和追加貸款服務(wù)，加按揭額度加上原貸款余額之和不超過原住房購置金額或評估價(jià)值的70%。假如客戶看中一套老式公房，房齡已超過25年，無法單獨(dú)從銀行獲得住房按揭貸款。通過申請加按揭貸款用于購買老式公房，就可獲得長達(dá)10年的貸款期限。此類“衍生業(yè)務(wù)”的推出，鞏固了部分有其它貸款需求的房貸客戶資源。
據(jù)了解，監(jiān)管部門早先曾建議各銀行將支行房貸審批權(quán)上收到分行，以達(dá)到控制風(fēng)險(xiǎn)的目的。但面對房貸業(yè)務(wù)的萎縮趨勢，審批權(quán)重新下放成為部分銀行的應(yīng)對之策。個(gè)別銀行在政策許可的范疇內(nèi)降低了申請門檻及按揭成數(shù)與利率的優(yōu)惠，還提高給房貸中介機(jī)構(gòu)的“返點(diǎn)”額度。8月份央行加息，將房貸優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0.9倍放寬到0.85倍。對于貸款存量客戶，只要沒有不良還貸記錄或惡意逾期的，貸款利率差不多都會(huì)自動(dòng)下浮到基準(zhǔn)利率的0.85倍。對于符合相關(guān)條件的二次或三次購房者，也有機(jī)會(huì)獲得與首次購房的自住購房人同等的利率優(yōu)惠，即按基準(zhǔn)利率0.85倍執(zhí)行。對于公務(wù)員、教師等優(yōu)質(zhì)客戶，有的銀行還放寬至8成按揭。
業(yè)內(nèi)人士稱，理財(cái)業(yè)務(wù)見效太慢，信用卡業(yè)務(wù)贏利遙遙無期，使得個(gè)人房貸業(yè)務(wù)成為各銀行向零售方面轉(zhuǎn)型的必爭之地。但對銀行來說，面對房貸壞賬率上升，及房地產(chǎn)市場潛在風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)質(zhì)量仍十分重要。此前，央行上海總部已經(jīng)提醒金融機(jī)構(gòu)，“應(yīng)努力完善個(gè)人住房貸款政策，創(chuàng)新住房信貸品種，支持合理住房消費(fèi)；合理把握個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)幅度，審慎確定不同客戶的首付款比例。”此政策信號說明銀行不能因?yàn)橥卣狗抠J業(yè)務(wù)而降低風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，因?yàn)樵谶@方面以往推廣汽車消費(fèi)貸款是有過教訓(xùn)的。（張煒）
