“國六條”和九部委“十五條”威力日現。政策力度和公眾預期變化直接影響上海樓市的起伏。筆者認為，身處政策調控期購房，應注意防范風險。
第一、預購期房的風險由于開發商受資金回籠的銷售壓力，期房預售價格可能會有一定幅度的下調。開發商需要通過價格優勢來促銷，對沖其產權風險。最近期房糾紛也很多，比如逾期交房、逾期辦理產證或者因拖欠銀行貸款被銀行查封等。筆者建議，考量價格的同時，購房者不能忽視其產權風險。防范期房預購風險，應注重三個方面：
一、購前調查。這可以通過調查開發商的股東狀況、出資狀況、公司章程、已開發樓盤狀況、品牌忠誠度與美譽度、在售樓盤的土地出讓與銀行抵押狀況等，對開發商的履約能力進行綜合評估。一般來說，選擇資金實力雄厚的品牌地產公司，風險會小一些。
二、合同審查。對規劃、質量、面積、交房、車位、綠化、驗收、違約救濟、付款方式等和期房預售相關的重要條款進行審查，確保自己的合同權益不受侵犯。
三、避免透支自己的履約能力。面對風險，我們既需要衡量風險對價，也要做好承受風險的準備。風險客觀存在，無論是購前調查還是合同審查，這只能減少風險，但并不能從根本上規避風險。如果沒有相應的風險承受能力，或者透支了自己的履約能力，一旦出現意外，風險會急劇放大，對買房者的生活產生重大影響。
第二、購買挑高、錯層、分拆等“變異大房型”的風險
九部委新政提出90平方米的標準和雙70%的調控線，力求調整住房供應的結構性矛盾。對此，一些開發商提出了新的策略，以挑高、錯層、分拆建造合并出售等做法制造“變異大戶型”。這些做法有規避調控的嫌疑，但筆者認為從積極面來看，也增加了九部委新政的柔性。但消費者如欲購此類房源，仍要謹防風險。
首先，房屋的質量風險。開發商必須在設計施工階段就要論證相關做法的可行性，如果簡單粗糙，可能導致很多的房屋質量糾紛和裝修裝飾糾紛，甚至會產生重大人身損害。另外，現在樓盤竣工驗收大多沒有做到“一房一驗”，對于一些復雜構造的房屋，購房者應要求“一房一驗”。
其次，未來的政策風險。銀行的金融產品政策和交易中心的過戶登記政策對合并購買與合并使用可能會帶來問題。比如，兩套房的首付成數和按揭貸款利率，和一套房會有所區別。又如，同時購買兩套相鄰的商品房，是辦理一張產證還是兩張產證，將會有更明確的政策規定，政策的不確定性也隱含著一定的風險。而辦理一張產證還是兩張產證就可能對持有房屋或上市流通的相關問題產生影響。
最后，稅收問題。普通住宅和非普通住宅稅賦的區分將會越來越突出。契稅、營業稅、個人所得稅或者將來可能出現的稅負，都會因為開發商的這一策略給消費者帶來多繳稅費的風險。國家的房地產稅征系統還在探索階段，其自身的不確定性也會給消費者帶來風險。
�。▉碓矗悍康禺a時報 作者：許海波 上海聯業律師事務所律師）
